אחד הדברים הראשונים שצריך לעשות לאחר החתימה על חוזה הדירה (אחרי התשלום הראשוני לקבלן שאמור להיות מההון העצמי) זה לדאוג למשכנתא. כמובן שאם לא בטוחים שיאשרו לכם מומלץ לבדוק קודם לכן וגם לחשב מראש כמה נראה לכם שתצטרכו להחזיר בחודש. אנחנו בינתיים בשלב ראשוני למדי של ענייני המשכנתא אבל כבר עכשיו יש לי כמה התרשמויות בנושא.
אז קודם כל, לקבוע פגישה עם יועץ משכנתא בבנק זה כמעט כמו לעבור תחקיר שב"כ. אתם מספרים להם הכל החל מההיסטוריה הפיננסית, ההיסטוריה הזוגית וכמובן ההיסטוריה התעסוקתית. בין השאר כמו כל דודה פולנייה הם ישאלו אתכם למספר הילדים שלכם וכמובן אם אתם נשואים. לגבי מקום העבודה שלכם הם ירצו לדעת כמה זמן אתם עובדים שם (וכמובן כמה אתם מרוויחים). כל זה כמובן רק כדי לקבוע את התור בבנק. אגב, זה לא כל כך נורא עד שמגיע השלב שבו אין לכם תשובות סטנדרטיות. נשוי או רווק? אז זהו שזה מורכב.... פה הם מתחילים לאבד אתכם ולא להבין מה אתם רוצים מחייהם ולמה הקטגוריה הזו לא ברורה לכם. עבודה? אה, אז זהו שזה לא בדיוק עבודה אבל אני עדיין מקבלת כסף כל חודש. גם כאן לכו תסבירו להם מה זה מלגאי ולמה אין לכם תלושי שכר. לזכותם יאמר שרצונם לגבות ממכם את הריבית על המשכנתא גובר על חוסר ההבנה של מה לעזאזל אתם עושים בחייכם ופגישה אתם תקבלו.
מה קורה בפגישה? אנחנו בינתיים לא עשינו יותר מידי פגישות משכנתא אבל אני יכולה לספר את התובנות שלמדנו. קודם כל - אם אתם יכולים לקחת עד 70 אחוז תקחו, 50 אלף שקל נוספים יעלו לכם כאילו לקחתם הלוואה של 100 אלף. עדיף להסתדר בלי זה עם אפשר. מעבר לזה יש הרבה מסלולים - תכינו שיעורי בית. המסקנות שלי בקצרה (אני לא מתחייבת לזה שהבנתי הכל וכאן תבוא רק ההבנה המעטה שלי מהנושא):
יש כמה קטגוריות - ריביות קבועות/משתנות ו-צמודה/לא צמודה. ריבית קבועה אומרת שקבעתם ריבית עכשיו והיא זו שתשאר לכם לכל תקופת המשכנתא. ריבית משתנה כשמה כן היא - היא יכולה להשתנות לאורך תקופת המשכנתא אם פעם בתקופה מסוימת או כתוצאה משינויים במשק (עוד על כך בהמשך). צמודה/לא צמודה מתייחס להאם התשלומים שלכם יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן (כלומר, לאינפלציה).
1. משכנתא בטוחה (או קבועה לא צמודה) - זה אומר שהריבית קבועה (וגבוהה יחסית לריביות האחרות) אבל זה לא צמוד למדד ולא משתנה במשך כל התקופה. כלומר, מה שהתחלתם לשלם היום זה מה שתמשיכו לשלם תמיד. למה זה טוב? כי זה קבוע ואתם לא צריכים לפחד שזה יעלה. זה גם טוב כי יש סיכוי שבטווח הארוך הריביות האחרות יעלו וכאן זה ישאר בדיוק אותו דבר. למה זה רע? כי הריבית יחסית גבוהה וגם כי יתכן (עוד לא ביררתי את הנושא לעומק) יש עמלת פרעון גבוהה.
תיקון: עמלת הפרעון תלויה בריבית הרלבנטית במשק בזמן ההחזר. אם לקחתם לתקופה קצרה רוב הסיכויים לא יהיה לכם עמלה. היום הריביות נמוכות ככה שבטווח הארוך כנראה לא תהיה עמלה לפרוע את הסוג הזה של המשכנתא.
2. משכנתא קבועה צמודה - זה אומר שאתם קובעים ריבית מסוימת ומה שאתם משלמים הוא גם צמוד למדד. למה זה טוב? כי הריבית ההתחלתית יותר נמוכה מזו של הלא צמודה. הקנס על פרעון מקודם (למיטב ידיעתי, אל תתפסו אותי במילה גם את זה לא ביררתי לעומק עדיין) הוא ההפרש בין גובה הריבית שבה לקחתם לגובה הריבית הנוכחית. מה שאומר שאם הריבית עלתה (מה שסביר להניח שיקרה במצב הנוכחי) אז אין לכם עמלה. למה זה רע? כי זה תלוי באינפלציה והאינפלציה השנתית בישראל היא באזור ה-3 אחוז (זה לפחות יעד האינפלציה של בנק ישראל ולפעמים עוברים אותו). זה אומר שבפועל תשלמו יותר ממה שאתם חושבים. זה נכון במיוחד אם האינפלציה תקפוץ.
3. ריבית משתנה כל חמש שנים - אז קודם כל מדובר בריבית שמבוססת על הריבית הממוצעת של הבנקים למשכנתאות שמפורסמת על ידי בנק ישראל. הריבית הזו מסומנת באות B ואתם סוגרים עם הבנק על הפער של מה שאתם תשלמו מאותו ה- B. במשך חמש שנים אתם תשלמו לפי הריבית שסגרתם במועד לקיחת המשכנתא וכעבור חמש שנים ה-B יתעדכן לפי הריבית הקיימת וכך עד סוף תקופת המשכנתא. אגב, הכעבור חמש שנים הזה הוא נקודת יציאה ואפשר למחזר את המשכנתא או להחזירה ללא קנס. אגב, גם המשכנתא הזו צמודה למדד וחל עליה מה שכתבתי ביחס למשכנתא הקבועה צמודה. מה היתרון שלה המשכנתא? הריבית שלה כיום יותר נמוכה מזו של הקבועה צמודה. מה החסרון שלה? אתם לא יודעים מה יקרה בעוד חמש שנים מבחינת הריביות. היום מדובר באחוז נמוך מאוד אבל זו הריבית הנמוכה בכל הזמנים. העוגן הזה היה חמש אחוז ויותר. ככה שמדובר בסיכון.
4. ריבית פריים - משכנתא בריבית פריים ניתן לקחת בגובה שליש מכל המשכנתא שאתם לוקחים. ריבית פריים היא בעצם הריבית במשק שמפרסם בנק ישראל + אחוז נוסף. הריבית הזו מסומנת באות P. הריבית שלכם תקבע כפער מאותו ה-P. היום מדובר בריבית נמוכה למדי. הגובה של הריבית שתשלמו תתעדכן בהתאם לשינוי הריבית על ידי בנק ישראל. למה זה טוב? ריבית יחסית נמוכה כיום ואין עמלת פרעון מוקדם ונראה שבטווח הקרוב הריבית לא תעלה בצורה משמעותית. למה זה רע? כי אתם לא יודעים מה יהיה עם הריבית הזו בעוד כמה שנים.
5. בלון - סכום שאתם לוקחים ומחזירים רק את הריבית (או כלום) ובסוף התקופה מחזירים את כל הכסף שלקחתם (בליווי הצמדה + ריבית אם לא שילמתם אותה במהלך התקופה). למה זה טוב? כי אם אתם יודעים שהולך להשתחרר לכם כסף בתאריך מסוים ואתם צריכים מרווח לנשימה תוכלו לשלם עכשיו פחות משכנתא. למה זה רע? צריכים להיות בטוחים שהכסף ישתחרר ויש חשש מאינפלציה שתעלה מאוד את הסכום שאותו תצטרכו להחזיר. על הסוג הזה של ההלוואה עוד לא ממש ביררתי. אעדכן עוד כשאדע יותר.
שאלה שהטרידה אותי מאוד הייתה מה קורה אם אני משלמת לקבלן בתשלומים, אני לא רוצה לקחת את המשכנתא כולה עכשיו. בבנק הפועלים (טרם שאלתי בבנקים אחרים) אמרו לי שמה שקורה זה שהחלק משתחרר בהדרגה לפי התשלומים עם הקבלן כאשר הפערים שנקבעו לכם (מה- B או מה- P) נשמרים (כמובן שהגובה של הריבית יכולה להשתנות). בכל תשלום תקבלו את ההלוואה לפי התמהיל שלקחתם. בנוסף, אם החלטתם לקחת חלק מהכסף כמשכנתא קבועה לא צמודה כל הכסף הזה ישולם כתשלום אחד (וראשון).
ועוד דבר אחרון, אל תשכחו את העלויות הנוספות סביב לקיחת המשכנתא וכן התשלומים השונים תוך כדי חיי המשכנתא (ביטוחים וכאלה) כשאתם מחשבים את ההחזר החודשי. לפי ההמלצות, ההחזר החודשי צריך להיות עד שליש מההכנסות נטו שלכם.
אגב, אתר מעניין ורלבנטי מאוד לעניין בחירת משכנתא שכולל גם הסברים על כל המסלולים וגם טיפים נוספים הוא משכנתאמן ואפשר למצוא אותו בכתובת: http://mashcantaman.co.il
אז קודם כל, לקבוע פגישה עם יועץ משכנתא בבנק זה כמעט כמו לעבור תחקיר שב"כ. אתם מספרים להם הכל החל מההיסטוריה הפיננסית, ההיסטוריה הזוגית וכמובן ההיסטוריה התעסוקתית. בין השאר כמו כל דודה פולנייה הם ישאלו אתכם למספר הילדים שלכם וכמובן אם אתם נשואים. לגבי מקום העבודה שלכם הם ירצו לדעת כמה זמן אתם עובדים שם (וכמובן כמה אתם מרוויחים). כל זה כמובן רק כדי לקבוע את התור בבנק. אגב, זה לא כל כך נורא עד שמגיע השלב שבו אין לכם תשובות סטנדרטיות. נשוי או רווק? אז זהו שזה מורכב.... פה הם מתחילים לאבד אתכם ולא להבין מה אתם רוצים מחייהם ולמה הקטגוריה הזו לא ברורה לכם. עבודה? אה, אז זהו שזה לא בדיוק עבודה אבל אני עדיין מקבלת כסף כל חודש. גם כאן לכו תסבירו להם מה זה מלגאי ולמה אין לכם תלושי שכר. לזכותם יאמר שרצונם לגבות ממכם את הריבית על המשכנתא גובר על חוסר ההבנה של מה לעזאזל אתם עושים בחייכם ופגישה אתם תקבלו.
מה קורה בפגישה? אנחנו בינתיים לא עשינו יותר מידי פגישות משכנתא אבל אני יכולה לספר את התובנות שלמדנו. קודם כל - אם אתם יכולים לקחת עד 70 אחוז תקחו, 50 אלף שקל נוספים יעלו לכם כאילו לקחתם הלוואה של 100 אלף. עדיף להסתדר בלי זה עם אפשר. מעבר לזה יש הרבה מסלולים - תכינו שיעורי בית. המסקנות שלי בקצרה (אני לא מתחייבת לזה שהבנתי הכל וכאן תבוא רק ההבנה המעטה שלי מהנושא):
יש כמה קטגוריות - ריביות קבועות/משתנות ו-צמודה/לא צמודה. ריבית קבועה אומרת שקבעתם ריבית עכשיו והיא זו שתשאר לכם לכל תקופת המשכנתא. ריבית משתנה כשמה כן היא - היא יכולה להשתנות לאורך תקופת המשכנתא אם פעם בתקופה מסוימת או כתוצאה משינויים במשק (עוד על כך בהמשך). צמודה/לא צמודה מתייחס להאם התשלומים שלכם יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן (כלומר, לאינפלציה).
1. משכנתא בטוחה (או קבועה לא צמודה) - זה אומר שהריבית קבועה (וגבוהה יחסית לריביות האחרות) אבל זה לא צמוד למדד ולא משתנה במשך כל התקופה. כלומר, מה שהתחלתם לשלם היום זה מה שתמשיכו לשלם תמיד. למה זה טוב? כי זה קבוע ואתם לא צריכים לפחד שזה יעלה. זה גם טוב כי יש סיכוי שבטווח הארוך הריביות האחרות יעלו וכאן זה ישאר בדיוק אותו דבר. למה זה רע? כי הריבית יחסית גבוהה וגם כי יתכן (עוד לא ביררתי את הנושא לעומק) יש עמלת פרעון גבוהה.
תיקון: עמלת הפרעון תלויה בריבית הרלבנטית במשק בזמן ההחזר. אם לקחתם לתקופה קצרה רוב הסיכויים לא יהיה לכם עמלה. היום הריביות נמוכות ככה שבטווח הארוך כנראה לא תהיה עמלה לפרוע את הסוג הזה של המשכנתא.
2. משכנתא קבועה צמודה - זה אומר שאתם קובעים ריבית מסוימת ומה שאתם משלמים הוא גם צמוד למדד. למה זה טוב? כי הריבית ההתחלתית יותר נמוכה מזו של הלא צמודה. הקנס על פרעון מקודם (למיטב ידיעתי, אל תתפסו אותי במילה גם את זה לא ביררתי לעומק עדיין) הוא ההפרש בין גובה הריבית שבה לקחתם לגובה הריבית הנוכחית. מה שאומר שאם הריבית עלתה (מה שסביר להניח שיקרה במצב הנוכחי) אז אין לכם עמלה. למה זה רע? כי זה תלוי באינפלציה והאינפלציה השנתית בישראל היא באזור ה-3 אחוז (זה לפחות יעד האינפלציה של בנק ישראל ולפעמים עוברים אותו). זה אומר שבפועל תשלמו יותר ממה שאתם חושבים. זה נכון במיוחד אם האינפלציה תקפוץ.
3. ריבית משתנה כל חמש שנים - אז קודם כל מדובר בריבית שמבוססת על הריבית הממוצעת של הבנקים למשכנתאות שמפורסמת על ידי בנק ישראל. הריבית הזו מסומנת באות B ואתם סוגרים עם הבנק על הפער של מה שאתם תשלמו מאותו ה- B. במשך חמש שנים אתם תשלמו לפי הריבית שסגרתם במועד לקיחת המשכנתא וכעבור חמש שנים ה-B יתעדכן לפי הריבית הקיימת וכך עד סוף תקופת המשכנתא. אגב, הכעבור חמש שנים הזה הוא נקודת יציאה ואפשר למחזר את המשכנתא או להחזירה ללא קנס. אגב, גם המשכנתא הזו צמודה למדד וחל עליה מה שכתבתי ביחס למשכנתא הקבועה צמודה. מה היתרון שלה המשכנתא? הריבית שלה כיום יותר נמוכה מזו של הקבועה צמודה. מה החסרון שלה? אתם לא יודעים מה יקרה בעוד חמש שנים מבחינת הריביות. היום מדובר באחוז נמוך מאוד אבל זו הריבית הנמוכה בכל הזמנים. העוגן הזה היה חמש אחוז ויותר. ככה שמדובר בסיכון.
4. ריבית פריים - משכנתא בריבית פריים ניתן לקחת בגובה שליש מכל המשכנתא שאתם לוקחים. ריבית פריים היא בעצם הריבית במשק שמפרסם בנק ישראל + אחוז נוסף. הריבית הזו מסומנת באות P. הריבית שלכם תקבע כפער מאותו ה-P. היום מדובר בריבית נמוכה למדי. הגובה של הריבית שתשלמו תתעדכן בהתאם לשינוי הריבית על ידי בנק ישראל. למה זה טוב? ריבית יחסית נמוכה כיום ואין עמלת פרעון מוקדם ונראה שבטווח הקרוב הריבית לא תעלה בצורה משמעותית. למה זה רע? כי אתם לא יודעים מה יהיה עם הריבית הזו בעוד כמה שנים.
5. בלון - סכום שאתם לוקחים ומחזירים רק את הריבית (או כלום) ובסוף התקופה מחזירים את כל הכסף שלקחתם (בליווי הצמדה + ריבית אם לא שילמתם אותה במהלך התקופה). למה זה טוב? כי אם אתם יודעים שהולך להשתחרר לכם כסף בתאריך מסוים ואתם צריכים מרווח לנשימה תוכלו לשלם עכשיו פחות משכנתא. למה זה רע? צריכים להיות בטוחים שהכסף ישתחרר ויש חשש מאינפלציה שתעלה מאוד את הסכום שאותו תצטרכו להחזיר. על הסוג הזה של ההלוואה עוד לא ממש ביררתי. אעדכן עוד כשאדע יותר.
שאלה שהטרידה אותי מאוד הייתה מה קורה אם אני משלמת לקבלן בתשלומים, אני לא רוצה לקחת את המשכנתא כולה עכשיו. בבנק הפועלים (טרם שאלתי בבנקים אחרים) אמרו לי שמה שקורה זה שהחלק משתחרר בהדרגה לפי התשלומים עם הקבלן כאשר הפערים שנקבעו לכם (מה- B או מה- P) נשמרים (כמובן שהגובה של הריבית יכולה להשתנות). בכל תשלום תקבלו את ההלוואה לפי התמהיל שלקחתם. בנוסף, אם החלטתם לקחת חלק מהכסף כמשכנתא קבועה לא צמודה כל הכסף הזה ישולם כתשלום אחד (וראשון).
ועוד דבר אחרון, אל תשכחו את העלויות הנוספות סביב לקיחת המשכנתא וכן התשלומים השונים תוך כדי חיי המשכנתא (ביטוחים וכאלה) כשאתם מחשבים את ההחזר החודשי. לפי ההמלצות, ההחזר החודשי צריך להיות עד שליש מההכנסות נטו שלכם.
אגב, אתר מעניין ורלבנטי מאוד לעניין בחירת משכנתא שכולל גם הסברים על כל המסלולים וגם טיפים נוספים הוא משכנתאמן ואפשר למצוא אותו בכתובת: http://mashcantaman.co.il
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה